Es una mancomunidad, hay una entrada general de agua y luego la INSTALADORA MONEDERO emite los recibos a cada piso por su consumo de agua. De la Comunidad, con base en la información facilitada por el Administrador, quien, habitualmente también lo firma. Es importante destacar esta cuestión, ya que es muy habitual que cuando alguien transmite una propiedad haya en curso una derrama especial para sufragar el coste de arreglos u obras de elevado importe que fueron aprobados en una reunión precedente. Desde hace un tiempo venimos escuchando noticias sobre desaceleración en la economía, sobre incertidubre política, sobre riesgos de crisis…pero todo esto cómo afecta al mercado inmobiliario local.
¿Que entiende por certificación de la calidad en las empresas?
Las certificaciones de calidad resaltan la competitividad de una compañía y son requisitos fundamentales para las exportaciones, de acuerdo con INACAL. Además, brindan la seguridad indispensable sobre los productos que se distribuyen en el mercado internacional. Estas son las principales: ISO 9000.
De esta forma correrán los plazos de entrega de los siete días, pero se justifica la interposición del proceso monitorio con esos documentos. Finalizamos aclarando la debatida cuestión, de si se pueden cobrar honorarios o no, por los profesionales que emiten estos certificados; y de ser así, cual es la justificación de que ello pueda ser posible. Vaya por delante, que es muy desagradable tener que defender ante un cliente unos honorarios que cuestiona por que según su criterio, es obligación de un Administrador de Fincas Colegiados, el emitir esos certificados, porque es un servicio a la Comunidad de Propietarios. Quienes responden, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión. Como propia, tanto la generada en el año natural en el que adquiere como en los tres años naturales anteriores.
¿Por qué contratar un Administrador de Fincas colegiado en su comunidad de propietarios?
En estos casos la Ley no indica expresamente nada al respecto, y no parece que realmente exista obligación ni siquiera de mencionarlo, ya que la propia Ley solo exige que se certifique que el transmitente se halla al corriente de pago de los gastos generales, o de los que adeude. En Resumen, el artículo 9.1.e, prevé dos obligaciones distintas, como aclaró en su día la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de abril de 2012; por una parte la de declarar la parte vendedora estar al día en el pago de las deudas de la comunidad o expresar lo que adeuda, y por otra la de aportar certificación que lo acredite o quedar exonerado de esta aportación por la parte compradora. De esta forma, el adquirente obtendrá una información completa tanto del pasado como del futuro de la comunidad de propietarios. Para darse de alta y usar la plataforma de certificados de deuda existe todo tipo de información y documentación en la página web del CAF Asturias, en la sección “Gestiones electrónicas, incluido el Convenio entre el Consejo General de Administradores de Fincas de España y el Consejo General del Notariado.
Por ello es importante conocer si el vendedor está al corriente de pago o existen deudas, y que estas sean certificadas por el Secretario de la Comunidad, siendo entonces el comprador quien exija del vendedor el pago de las mismas antes de la compraventa o al tiempo, para evitar que le pueda ser de aplicación la denominada Afección real por deudas, que si bien no las ha generado el comprador, si está obligado por la Ley a asumirlas. Entre el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España y el Notariado español existe un convenio firmado para la emisión de certificados de deuda firmados digitalmente, el cual se envía del Administrador a la plataforma notarial SIGNO de forma telemática. Este servicio tiene un coste para el propietario que lo usa y lo gestiona la empresa ANCERT, S.A., siendo su uso voluntario. El uso de esta plataforma sólo puede ser utilizada por Administradores Colegiados y requiere el uso de la firma electrónica , lo que reduce el riesgo de que pueda ser falsificado.
GUIA IMPULSO A LA REHABILITACION DE EDIFICIOS
Hay que tener en cuenta que la deuda que pueda tener un propietario es un dato personal y que si se cede o comunica a otra persona que no sea el propietario del inmueble, se estaría infringiendo la normativa de protección de datos, lo que podría llevar a importantes sanciones de la AEPD, además de las obligaciones de confidencialidad y secreto profesional. El futuro adquirente no tiene legalmente reconocido ningún derecho a ser informado directamente de la deuda ni de otras circunstancias que afecten al inmueble o a la comunidad. Al contrario, el Administrador tiene obligación de confidencialidad y no podrá facilitar datos del inmueble a quienes no sean propietarios sin autorización de estos. En definitiva, el secretario queda liberado de su obligación de emisión con la entrega del certificado con su firma. El que falte la firma del presidente no da lugar a que el certificado sea nulo, sino simplemente incompleto sin que deje de ser eficaz en lo que se refiere a la función que desempeña, que es la de informar al adquirente de la deuda que arrastra el inmueble y de la que respondería el adquirente. Desaparecen así los posibles perjuicios que podría sufrir el adquirente que ignorase la deuda que legalmente asume con la compra del inmueble.
¿Cómo se hace una certificación?
- Lugar (municipio o ciudad)
- Día, mes, año.
- Nombre y apellidos.
- Cargo de la persona que firma el certificado.
- Firma (sello y visto bueno, si procede)
El secretario fundamentalmente si este es un profesional, ya que se le supone los conocimientos técnicos suficientes para dar credibilidad y fe de la exactitud de los datos consignados y de los plazos de emisión, aunque la Ley también cita al presidente como responsable. En Finques Chicote realizamos multitud de estos certificados y al estar en Cataluña, nos atenemos a lo indicado por el régimen jurídico de la propiedad horizontal. Descubre toda la información sobre está cuestión que suele causar confusión entre los otorgantes de una escritura de compraventa.
¿Cómo puede evitar el comprador sorpresas desagradables derivadas de deudas con la comunidad de propietarios?
Me pueden exigir el pago de un consumo, que es más que evidente que es susceptible de individualización. LA SOLICITUD LA DEBE REALIZAR DIRECTA Y EXCLUSIVAMENTEEL PROPIETARIO DEL INMUEBLE. Si bien la recogida del documento la puede realizar cualquier persona enviada por el propietario.
¿Cómo hacer un certificado de estar al corriente del pago de la comunidad?
Para obtener el certificado de estar al corriente de pago con la Comunidad de Propietarios, el vendedor debe solicitarlo al secretario, que debe realizarlo en un plazo máximo de siete días naturales y pedir el visto bueno al presidente.
Horizontal Comunidades es una empresa dedicada a la administración y asesoramiento jurídico de comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal. Si bien la norma no concreta frente a quién responden los autores del certificado inexacto, resulta evidente que tanto frente a quien solicitó el certificado, el futuro vendedor, como frente al comprador. El último como tercero de buena fe que confía en una declaración que el secretario y el presidente tienen obligación legal de emitir sin errores y el primero además como la persona que solicita y contrata su emisión .
El presidente puede ostentar el cargo de secretario y administrador a falta de elección de estos (art 13.5 Ley de Propiedad Horizontal) salvo que la comunidad de propietarios haya elijido a un secretario y/o contratado a un administrador. Nada impide optar por que el certificado se emita en papel con firma manuscrita, en cuyo caso el Administrador de Fincas de la Comunidad de Propietarios tendrá que informar del coste del mismo a quien lo solicite. El contrato del Administrador con la Comunidad de Propietarios no se considera medio idóneo para informar del precio de este servicio, ya que ni se presta a la Comunidad ni el propietario que lo solicita firma el mismo. Es cierto que el Administrador no podría negar la entrega del certificado, aunque el transmitente se negase al pago del mismo, según el imperativo legal. Pero también es cierto que el administrador de fincas podría acudir al proceso monitorio para reclamar la deuda.
Ahora bien, cuando nos referimos a la exactitud de los datos consignados se abre un debate controvertido sobre que debe entenderse por esos datos, y el problema más recurrente es el de las derramas aprobadas en curso, o pendientes de iniciarse, aparte claro está de otras cuestiones como recibos de consumos individuales, y otros. Como la cuota mensual ordinaria acordada para ese ejercicio, las derramas o cuotas extra acordadas y las cantidades pendientes de devengarse, etc. Los arrendadores de pisos turísticos deberán conservar la documentación sobre la identificación de sus huéspedes durante 4 años.
El reflejar una deuda de la que no responde el adquirente, puede frustrar la venta e incluso interpretarse como una coacción al vendedor, lo que puede dar lugar a que el propietario vendedor reclame daños y perjuicios o denuncie al Secretario que emite el certificado. No obstante, nada impide hacerlo, siempre que se especifique claramente que esta deuda es del vendedor, pero no se transmite o no debe responder de ella el adquirente. En la mayoría de comunidades, suele ser muy habitual contratar los servicios de un gestor de fincas que hace las veces de secretario.
